21 июля Конституционный Суд выкатил Постановление № 52-П/2026. Суть коротко: нельзя просто так взять и умножить ставку земельного налога на коэффициенты 2 или 4, если речь идет об участках под ИЖС, которые используются в бизнесе. Пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса признаны неконституционными. Не целиком, конечно, а в той части, где они порождают путаницу и позволяют фискалам завышать нагрузку.
История началась с ООО «Корнер Казань». Застройщик коттеджного поселка в Казани. У них есть земли с разрешенкой «для индивидуального жилищного строительства». До 2020 года тут была своя логика: льготная ставка до 0,3%, но если дом не построил за три года — умножаем на 2, если вообще не строишь — на 4. С 2020 года правила поменяли. Льготу в 0,3% для предпринимателей отменили, поставив потолок в 1,5%. Но! Коэффициенты 2 и 4 в законе остались. Налоговая в Казани решила, что 1,5% и коэффициенты можно применять вместе. Итог для «Корнер Казань» — налог за 2023 год считали по ставке 1,5% с умножением на 2 или 4. То есть фактически 3% или 6% от кадастровой стоимости. Суды общей юрисдикции и арбитражные инстанции застройщику отказывали. Пришлось идти в КС.
Суд посмотрел на это и сказал: стоп. Законодатель в 2019 году (Закон № 325-ФЗ) убрал земли под ИЖС из-под льготной ставки 0,3%, но забыл (или не захотел) четко прописать судьбу коэффициентов. В пояснительных записках к закону ни слова не было о том, что 1,5% нужно умножать на 2 или 4. Получилась правовая неопределенность. Одни суды (как в деле «Корнер Казань») считают, что умножать можно, раз прямо не запрещено. Другие (например, АС Московского округа) говорят, что это несправедливо и нарушает принцип равенства.
КС указал на важный нюанс: налоговая ставка и порядок исчисления — разные вещи. Ставка — это обязательный элемент налога. Коэффициенты — это механизм расчета. Нельзя использовать механизм расчета, чтобы скрытно увеличить ставку сверх того, что написано в законе. Если законодатель хочет повысить нагрузку, он должен делать это прямо и недвусмысленно, а не через «коэффициенты», которые изначально вводились как стимул для освоения льготных земель.
Интересно сравнение, которое привел Суд. В транспортном налоге или налоге на добычу полезных ископаемых тоже есть повышающие коэффициенты. Но там они привязаны к экономическим характеристикам объекта (мощность двигателя, объем добычи). А тут коэффициенты были частью льготного режима. Теперь льгот нет, а коэффициенты остались висеть. Это создает дисбаланс. Девелоперы многоквартирных домов платят по ставке до 0,3% (если кадастровая стоимость участка не выше 300 млн руб.), а застройщики ИЖС — потенциально до 6%. При этом деятельность у них схожая — строительство жилья.
Эксперты «АГ» оценили решение. Екатерина Болдинова (Five Stones Consulting) отметила, что КС впервые так подробно разделил ставку и порядок исчисления. Это базовый принцип: нельзя маскировать повышение ставки под особенности расчета. Также она указала на принцип законных ожиданий: отменяя льготы, государство должно обеспечивать плавный переход, а не резать налогоплательщиков.
Василий Ваюкин (МКА «Ваюкин и Партнеры») считает решение закономерным. Двадцатикратный рост нагрузки на застройщиков ИЖС и противоречивая практика требовали вмешательства. Особенно обидно, что поправки о лишении льгот внесли во втором чтении, без технико-экономического обоснования.
Иван Буник (МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры») добавил, что КС не отменил право государства повышать налоги для бизнеса. Но это повышение должно быть явным. Молчание закона не может трактоваться как разрешение на двойное или четверное умножение ставки.
Что дальше? Постановление не имеет обратной силы. Пересчитывать налоги за прошлые периоды не будут, кроме случаев, когда дела уже в судах или поданы жалобы до 21 июля. Для новых налоговых периодов коэффициенты 2 и 4 к ставке 1,5% применять нельзя, если законодатель не внесет ясность. То есть, если не поправят НК, застройщики ИЖС будут платить максимум 1,5%, без умножения. Законодателю теперь нужно либо явно разрешить умножение (с обоснованием), либо убрать коэффициенты. Пока что — тишина. А налогоплательщики выдохнули.
21 июля Конституционный Суд выкатил Постановление № 52-П/2026. Суть коротко: нельзя просто так взять и умножить ставку земельного налога на коэффициенты 2 или 4, если речь идет об участках под ИЖС, которые используются в бизнесе. Пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса признаны неконституционными. Не целиком, конечно, а в той части, где они порождают путаницу и позволяют фискалам завышать нагрузку.
История началась с ООО «Корнер Казань». Застройщик коттеджного поселка в Казани. У них есть земли с разрешенкой «для индивидуального жилищного строительства». До 2020 года тут была своя логика: льготная ставка до 0,3%, но если дом не построил за три года — умножаем на 2, если вообще не строишь — на 4. С 2020 года правила поменяли. Льготу в 0,3% для предпринимателей отменили, поставив потолок в 1,5%. Но! Коэффициенты 2 и 4 в законе остались. Налоговая в Казани решила, что 1,5% и коэффициенты можно применять вместе. Итог для «Корнер Казань» — налог за 2023 год считали по ставке 1,5% с умножением на 2 или 4. То есть фактически 3% или 6% от кадастровой стоимости. Суды общей юрисдикции и арбитражные инстанции застройщику отказывали. Пришлось идти в КС.
Суд посмотрел на это и сказал: стоп. Законодатель в 2019 году (Закон № 325-ФЗ) убрал земли под ИЖС из-под льготной ставки 0,3%, но забыл (или не захотел) четко прописать судьбу коэффициентов. В пояснительных записках к закону ни слова не было о том, что 1,5% нужно умножать на 2 или 4. Получилась правовая неопределенность. Одни суды (как в деле «Корнер Казань») считают, что умножать можно, раз прямо не запрещено. Другие (например, АС Московского округа) говорят, что это несправедливо и нарушает принцип равенства.
КС указал на важный нюанс: налоговая ставка и порядок исчисления — разные вещи. Ставка — это обязательный элемент налога. Коэффициенты — это механизм расчета. Нельзя использовать механизм расчета, чтобы скрытно увеличить ставку сверх того, что написано в законе. Если законодатель хочет повысить нагрузку, он должен делать это прямо и недвусмысленно, а не через «коэффициенты», которые изначально вводились как стимул для освоения льготных земель.
Интересно сравнение, которое привел Суд. В транспортном налоге или налоге на добычу полезных ископаемых тоже есть повышающие коэффициенты. Но там они привязаны к экономическим характеристикам объекта (мощность двигателя, объем добычи). А тут коэффициенты были частью льготного режима. Теперь льгот нет, а коэффициенты остались висеть. Это создает дисбаланс. Девелоперы многоквартирных домов платят по ставке до 0,3% (если кадастровая стоимость участка не выше 300 млн руб.), а застройщики ИЖС — потенциально до 6%. При этом деятельность у них схожая — строительство жилья.
Эксперты «АГ» оценили решение. Екатерина Болдинова (Five Stones Consulting) отметила, что КС впервые так подробно разделил ставку и порядок исчисления. Это базовый принцип: нельзя маскировать повышение ставки под особенности расчета. Также она указала на принцип законных ожиданий: отменяя льготы, государство должно обеспечивать плавный переход, а не резать налогоплательщиков.
Василий Ваюкин (МКА «Ваюкин и Партнеры») считает решение закономерным. Двадцатикратный рост нагрузки на застройщиков ИЖС и противоречивая практика требовали вмешательства. Особенно обидно, что поправки о лишении льгот внесли во втором чтении, без технико-экономического обоснования.
Иван Буник (МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры») добавил, что КС не отменил право государства повышать налоги для бизнеса. Но это повышение должно быть явным. Молчание закона не может трактоваться как разрешение на двойное или четверное умножение ставки.
Что дальше? Постановление не имеет обратной силы. Пересчитывать налоги за прошлые периоды не будут, кроме случаев, когда дела уже в судах или поданы жалобы до 21 июля. Для новых налоговых периодов коэффициенты 2 и 4 к ставке 1,5% применять нельзя, если законодатель не внесет ясность. То есть, если не поправят НК, застройщики ИЖС будут платить максимум 1,5%, без умножения. Законодателю теперь нужно либо явно разрешить умножение (с обоснованием), либо убрать коэффициенты. Пока что — тишина. А налогоплательщики выдохнули.