Верховный Суд встал на сторону Москвы. Договор аренды участка под цирк на Цветном бульваре признан прекращенным еще в 2017 году. Причина банальна: изменились градостроительные правила, строить стало нельзя.
Дело № А40-46544/2024. Определение № 305-ЭС26-4944 от 1 июля.
Суть спора: участок сдали в 1997-м на 49 лет под административное здание. Арендатор сменился (теперь это «Мос Приват Строй Лимитед»), но строить так и не начали. В 2017-м Правительство Москвы утвердило новые Правила землепользования и застройки (Постановление № 120-ПП). Участок попал в зону сохраняемого землепользования. Строить новое — запрет.
ДГИ Москвы подал в суд, требуя признать договор прекращенным с даты принятия этих правил (28 марта 2017 г.). Арендатор ответил встречным иском: расторгните договор, вы виноваты, что не дали строить.
Первая и апелляция поддержали ДГИ. Кассация перевернула дело: мол, в 2019 году суд уже признал договор действующим (дело № А40-228194/2018), значит, повторные требования не подлежат удовлетворению. Принцип *res judicata*, короче.
Но ВС отменил кассацию. Аргумент железный: расторжение по воле стороны и прекращение по ст. 416, 417 ГК (невозможность исполнения) — это разные вещи. В 2019 году ДГИ не ссылался на невозможность исполнения из-за новых правил, а просто пытался расторгнуть договор односторонне. Поэтому то решение не имеет преюдициального значения для текущего спора.
Факты налицо: строить нельзя. Обязательство прекратилось невозможностью исполнения. Договор умер 28 марта 2017 года.
Эксперты разделились. Тимур Абдрашитов (АП Московской области) считает решение верным: арендатор 25 лет ничего не делал, сам виноват. Павел Остапчук (АБ «Качкин и Партнеры») недоволен. По его мнению, ВС подорвал стабильность гражданского оборота. Если суд уже сказал, что договор жив, почему теперь он мертв?
Остапчук также указывает на финансовую сторону: арендные платежи за 2017–2024 годы вернуть не получится. Участок не возвращался, принцип платности землепользования (ст. 65 ЗК) работает. Убытки с Москвы тоже не взыщешь — правила не признали незаконными.
Итог: арендатор потерял актив в центре Москвы. Суды сходятся в одном — строить там больше нельзя.