Верховный Суд наконец-то разгрёб завал с исковой давностью по квартирам с «неустранимыми дефектами». Дело № 81-КГ26-5-К8. Суть проста: люди купили квартиру, в ней нашли трещины, суды нижестоящих инстанций начали путать законы и отказали в возврате денег, а ВС всё исправил.
История тянется с 2011 года. Застройщик ООО «СДС-Строй» и подрядчик из Томска строили дом в Кемерово. Ввели в эксплуатацию в апреле 2013-го. Квартиру купили Сергей и Екатерина Блаженко — но не напрямую у застройщика, а у инвестора (ЗАО) в ноябре 2013 года за 2,2 млн рублей. Жить стало невозможно: трещины в торцевой панели, отклонения от проекта, нарушение теплотехники. Экспертиза показала, что панели некачественные, дефект неустраним.
Блаженко подали в суд в июле 2023 года. Первая инстанция всё поняла правильно: взыскала с застройщика 5,8 млн за квартиру, 2 млн неустойки, 80 тысяч морального вреда и миллион штрафа. Срок давности посчитали по Закону о защите прав потребителей (ЗоЗПП) — 10 лет с момента передачи квартиры. Всё чисто.
Но апелляция (Кемеровский областной суд, апрель 2025 года) всё сломала. Решили, что срок давности нужно считать не с покупки у инвестора, а с передачи квартиры этому инвестору. Получилось, что 10 лет прошло ещё в 2023-м, и иск подан с опозданием. Кассация поддержала. Люди остались с треснутой стеной и без денег.
ВС вмешался и указал на грубейшую ошибку. Нельзя смешивать Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и ЗоЗПП. Это разные вещи. 214-ФЗ регулирует гарантии при строительстве, но не устанавливает срок службы квартиры. Срок службы — это про дом в целом (50–80 лет), а не про конкретную «квадратуру».
Ключевой момент: когда товар проходит цепочку «застройщик → инвестор → потребитель», срок давности для конечного покупателя (физлица) не должен начинаться с момента передачи квартиры инвестору. Инвестор — это профессиональный участник рынка, а не потребитель. Срок в 10 лет по п. 6 ст. 19 ЗоЗПП для товаров длительного пользования (а квартира — это оно) начинает течь, когда потребитель узнал о нарушении. В данном случае — после решения арбитража в мае 2022 года, которое подтвердило неустранимость дефекта. Иск подан в июле 2023-го — всё в рамках закона.
Юристы, комментирующие решение, в восторге. Мария Ионина (юрист) отмечает, что путаница между гарантийными сроками по 214-ФЗ и сроком службы по ЗоЗПП — это классическая ошибка судов. Олег Пантюшов (адвокат) добавляет, что нижестоящие суды фактически оставили граждан в аварийном жилье, нарушив материальное право. Андрей Рабизов (адвокат МКА «Корпорация Адвокатов Москвы») подчёркивает: это важный прецедент для рынка недвижимости. Государство через ВС даёт понять, что баланс прав должен быть, но в ущерб потребителям — нет.
Итог: ВС отменил решения апелляции и кассации, направил дело на новое рассмотрение. Теперь суды должны считать срок давности правильно — по ЗоЗПП, а не по 214-ФЗ. Для тех, кто купил квартиру с дефектами через цепочку сделок, это хорошая новость. 10 лет защиты прав — это серьёзный ресурс, если знать, как им пользоваться.
Источник: advgazeta.ru
Верховный Суд наконец-то разгрёб завал с исковой давностью по квартирам с «неустранимыми дефектами». Дело № 81-КГ26-5-К8. Суть проста: люди купили квартиру, в ней нашли трещины, суды нижестоящих инстанций начали путать законы и отказали в возврате денег, а ВС всё исправил.
История тянется с 2011 года. Застройщик ООО «СДС-Строй» и подрядчик из Томска строили дом в Кемерово. Ввели в эксплуатацию в апреле 2013-го. Квартиру купили Сергей и Екатерина Блаженко — но не напрямую у застройщика, а у инвестора (ЗАО) в ноябре 2013 года за 2,2 млн рублей. Жить стало невозможно: трещины в торцевой панели, отклонения от проекта, нарушение теплотехники. Экспертиза показала, что панели некачественные, дефект неустраним.
Блаженко подали в суд в июле 2023 года. Первая инстанция всё поняла правильно: взыскала с застройщика 5,8 млн за квартиру, 2 млн неустойки, 80 тысяч морального вреда и миллион штрафа. Срок давности посчитали по Закону о защите прав потребителей (ЗоЗПП) — 10 лет с момента передачи квартиры. Всё чисто.
Но апелляция (Кемеровский областной суд, апрель 2025 года) всё сломала. Решили, что срок давности нужно считать не с покупки у инвестора, а с передачи квартиры этому инвестору. Получилось, что 10 лет прошло ещё в 2023-м, и иск подан с опозданием. Кассация поддержала. Люди остались с треснутой стеной и без денег.
ВС вмешался и указал на грубейшую ошибку. Нельзя смешивать Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и ЗоЗПП. Это разные вещи. 214-ФЗ регулирует гарантии при строительстве, но не устанавливает срок службы квартиры. Срок службы — это про дом в целом (50–80 лет), а не про конкретную «квадратуру».
Ключевой момент: когда товар проходит цепочку «застройщик → инвестор → потребитель», срок давности для конечного покупателя (физлица) не должен начинаться с момента передачи квартиры инвестору. Инвестор — это профессиональный участник рынка, а не потребитель. Срок в 10 лет по п. 6 ст. 19 ЗоЗПП для товаров длительного пользования (а квартира — это оно) начинает течь, когда потребитель узнал о нарушении. В данном случае — после решения арбитража в мае 2022 года, которое подтвердило неустранимость дефекта. Иск подан в июле 2023-го — всё в рамках закона.
Юристы, комментирующие решение, в восторге. Мария Ионина (юрист) отмечает, что путаница между гарантийными сроками по 214-ФЗ и сроком службы по ЗоЗПП — это классическая ошибка судов. Олег Пантюшов (адвокат) добавляет, что нижестоящие суды фактически оставили граждан в аварийном жилье, нарушив материальное право. Андрей Рабизов (адвокат МКА «Корпорация Адвокатов Москвы») подчёркивает: это важный прецедент для рынка недвижимости. Государство через ВС даёт понять, что баланс прав должен быть, но в ущерб потребителям — нет.
Итог: ВС отменил решения апелляции и кассации, направил дело на новое рассмотрение. Теперь суды должны считать срок давности правильно — по ЗоЗПП, а не по 214-ФЗ. Для тех, кто купил квартиру с дефектами через цепочку сделок, это хорошая новость. 10 лет защиты прав — это серьёзный ресурс, если знать, как им пользоваться.
Источник: advgazeta.ru