Верховный Суд снова встал на сторону застройщиков. Определение № 303-ЭС25-6975 от 4 декабря 2025 года — это не просто еще один документ, а четкий сигнал: нельзя требовать сноса объекта, прячась за статьей 622 ГК РФ о возврате арендованного имущества.
Суть дела проста, но запутана. ООО «Октан Трейд» арендовало участок в Магадане под склад еще в 2017 году. Договор кончился в августе 2021-го. Департамент имущественных отношений мэрии (правопреемник Комитета по управлению имуществом) потребовал вернуть землю. Компания не вернула — там уже стоял фундамент, трансформаторная подстанция, контейнер и часть склада. Да, срок аренды истек, да, продление по ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ от 14 марта 2022 года отказали (и суды это подтвердили в деле № А37-2231/2022). Но департамент пошел ва-банк: подал иск по ст. 622 ГК, требуя освободить участок от «строительного мусора» и сооружений.
Первая инстанция отказала департаменту. Логика была железная: арендатор правомерно начал стройку, потом из-за COVID-19 и кризиса сменил проект (в 2021 году), но объект незавершенного строительства (ОНС) уже был. Снос по ст. 622 ГК тут не при чем. Апелляция и кассация, наоборот, обязали «Октан Трейд» освободить землю, ссылаясь на ЗК РФ и то, что право собственности нужно регистрировать в ЕГРН.
ВС всё разнес. Экономколлегия напомнила про принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Если на участке стоит ОНС (фундамент есть, экспертиза по делу № А37-2901/2023 подтвердила, что склад соответствует проекту и нормам), то это недвижимость. А недвижимость нельзя просто так «освободить» по правилам аренды.
Ключевой момент: если объект — самовольная постройка (ст. 222 ГК), то снос возможен, но через специальный порядок ст. 55.30 Градостроительного кодекса. Если это правомерный ОНС — то его изъятие и продажа с торгов регулируются ст. 239.1 ГК. Прятаться за ст. 622 ГК, чтобы избежать этих сложных процедур, нельзя. ВС сослался на старую добрую практику: Постановление Президиума ВАС от 25.01.2011 № 10661/10, Обзор практики ВС № 4 (2017) и свежий обзор от 19 ноября 2025 года.
Эксперты в восторге, хотя и с оговорками. Адвокат Евгений Ширстов отмечает, что ВС последователен: нельзя подменять специальный порядок прекращения права собственности на ОНС простым требованием о возврате аренды. Светлана Костякова (частнопрактикующий юрист) добавляет, что практика всё еще неоднородная, и суды часто игнорируют ключевые обстоятельства, создавая путаницу. Константин Смолокуров (АБ «Халимон и партнеры») вообще удивлен позицией нижестоящих судов, которые не учли ни COVID-19 как форс-мажор для сроков, ни статус объектов недвижимости.
Итог: иск о сносе под видом возврата аренды — тупик. Нужно либо признавать объект самовольным (и сносить по ст. 222 ГК), либо изымать ОНС по ст. 239.1 ГК. ВС отменил все акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение. Для застройщиков это защита, для арендодателей — повод пересмотреть стратегию.
Верховный Суд снова встал на сторону застройщиков. Определение № 303-ЭС25-6975 от 4 декабря 2025 года — это не просто еще один документ, а четкий сигнал: нельзя требовать сноса объекта, прячась за статьей 622 ГК РФ о возврате арендованного имущества.
Суть дела проста, но запутана. ООО «Октан Трейд» арендовало участок в Магадане под склад еще в 2017 году. Договор кончился в августе 2021-го. Департамент имущественных отношений мэрии (правопреемник Комитета по управлению имуществом) потребовал вернуть землю. Компания не вернула — там уже стоял фундамент, трансформаторная подстанция, контейнер и часть склада. Да, срок аренды истек, да, продление по ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ от 14 марта 2022 года отказали (и суды это подтвердили в деле № А37-2231/2022). Но департамент пошел ва-банк: подал иск по ст. 622 ГК, требуя освободить участок от «строительного мусора» и сооружений.
Первая инстанция отказала департаменту. Логика была железная: арендатор правомерно начал стройку, потом из-за COVID-19 и кризиса сменил проект (в 2021 году), но объект незавершенного строительства (ОНС) уже был. Снос по ст. 622 ГК тут не при чем. Апелляция и кассация, наоборот, обязали «Октан Трейд» освободить землю, ссылаясь на ЗК РФ и то, что право собственности нужно регистрировать в ЕГРН.
ВС всё разнес. Экономколлегия напомнила про принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Если на участке стоит ОНС (фундамент есть, экспертиза по делу № А37-2901/2023 подтвердила, что склад соответствует проекту и нормам), то это недвижимость. А недвижимость нельзя просто так «освободить» по правилам аренды.
Ключевой момент: если объект — самовольная постройка (ст. 222 ГК), то снос возможен, но через специальный порядок ст. 55.30 Градостроительного кодекса. Если это правомерный ОНС — то его изъятие и продажа с торгов регулируются ст. 239.1 ГК. Прятаться за ст. 622 ГК, чтобы избежать этих сложных процедур, нельзя. ВС сослался на старую добрую практику: Постановление Президиума ВАС от 25.01.2011 № 10661/10, Обзор практики ВС № 4 (2017) и свежий обзор от 19 ноября 2025 года.
Эксперты в восторге, хотя и с оговорками. Адвокат Евгений Ширстов отмечает, что ВС последователен: нельзя подменять специальный порядок прекращения права собственности на ОНС простым требованием о возврате аренды. Светлана Костякова (частнопрактикующий юрист) добавляет, что практика всё еще неоднородная, и суды часто игнорируют ключевые обстоятельства, создавая путаницу. Константин Смолокуров (АБ «Халимон и партнеры») вообще удивлен позицией нижестоящих судов, которые не учли ни COVID-19 как форс-мажор для сроков, ни статус объектов недвижимости.
Итог: иск о сносе под видом возврата аренды — тупик. Нужно либо признавать объект самовольным (и сносить по ст. 222 ГК), либо изымать ОНС по ст. 239.1 ГК. ВС отменил все акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение. Для застройщиков это защита, для арендодателей — повод пересмотреть стратегию.