Одним концом по застройщикам, другим — по третьим лицам. Звучит как заголовок из плохого триллера, но это реальность после обновления публичного сервитута и ЗОУИТ. Совет по кодификации уже констатировал: институт права и частной собственности на землю выхолащивается. Практически полностью.
Разбираем с Ольгой Жарковой, доцентом СПбГУ. Она видит, почему юристы и застройщики в шоке. Всё началось летом 2018 года, когда приняли 341-ФЗ и 342-ФЗ. Идея была простая — упростить размещение линейных объектов. Результат — куча вопросов и ноль защиты для тех, ради кого всё затевалось.
Начнем с ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территорий). До 342-ФЗ зона считалась установленной, когда границы вносили в реестр ЕГРН. Но кто это делал? Никто. Оформление границ — дорогое удовольствие, особенно для линий электропередач длиной в сотни километров. Поэтому закон ввел амнистию: до 2022 года наличие объекта само по себе презюмировало наличие зоны. Юристы кричат о нарушении принципов добросовестности, но Жаркова парирует: публично-правовые отношения не оцениваются по гражданским меркам.
Ситуация для новых объектов стала хуже. Раньше, до августа 2018 года, застройщик при вводе объекта в эксплуатацию просто сдавал описание границ охранной зоны в Росреестр. Всё, зона установлена. Теперь 342-ФЗ заменил охранную зону на ЗОУИТ (их теперь 28 видов: от санитарных до водоохранных). И вот тут начинается цирк.
Представьте: третье лицо получило разрешение на строительство *до* того, как застройщик линейного объекта ввел свой объект в эксплуатацию. Строит. Через два года после ввода линейного объекта выясняется, что его стройка попала в чужую ЗОУИТ. Что дальше? Снос или реконструкция за счет застройщика линейного объекта. Получается, застройщик платит за чужие ошибки, а третье лицо рискует потерять объект. Жаркова считает, что если бы законодатель хотел защитить всех, он бы просто отказывал в выдаче разрешений на строительство, если объект не соответствует ограничениям зоны. Но нет, выбрали путь через снос.
Теперь про публичный сервитут. 341-ФЗ ввел понятие «обладателя публичного сервитута». Казалось бы, прогресс. Но является ли это правоустанавливающим документом? Нет. В Земельном кодексе правообладателями числятся собственники, арендаторы и т.д., обладатели сервитута там не указаны. Информация о сервитуте теперь в реестре границ, а не в реестре прав. То есть, по сути, это обременение, а не право.
Самая большая путаница — кто принимает решение об установлении сервитута. Не собственник земли, а орган власти, зависящий от вида объекта. Пример: прокладываем объект регионального значения по земле Минобороны. Решение принимает не Минобороны, а какой-то орган исполнительной власти субъекта. Какой именно? Непонятно.
Еще одна головная боль — границы. Чтобы начать стройку, нужны инженерные изыскания. Они требуют сервитута на огромную территорию, выходящую далеко за пределы будущей охранной зоны. Все эти земли обременяются. Потом, когда изыскания сделаны, застройщик не будет платить за сервитут на всю эту площадь. Придется определять границы заново, по документации по планировке территории. Получается двойная работа и двойные затраты.
С дорогами ситуация вообще абсурдная. РЖД и Росавтодор имеют свои правоустанавливающие документы, но для стройплощадки теперь нужен публичный сервитут. Строительство дорог — процесс протяженный, стройплощадка двигается. Оформлять сервитут на каждый метр движения? Нереально.
Итог: нововведения не защищают ни субъектов права, ни застройщиков. Реакция негативная, и это закономерно. Как говорит Жаркова, применение публичного сервитута для размещения линейных объектов практически неприменимо. А куда обращаться с заявлением — вообще загадка.
Разбираем с Ольгой Жарковой, доцентом СПбГУ. Она видит, почему юристы и застройщики в шоке. Всё началось летом 2018 года, когда приняли 341-ФЗ и 342-ФЗ. Идея была простая — упростить размещение линейных объектов. Результат — куча вопросов и ноль защиты для тех, ради кого всё затевалось.
Начнем с ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территорий). До 342-ФЗ зона считалась установленной, когда границы вносили в реестр ЕГРН. Но кто это делал? Никто. Оформление границ — дорогое удовольствие, особенно для линий электропередач длиной в сотни километров. Поэтому закон ввел амнистию: до 2022 года наличие объекта само по себе презюмировало наличие зоны. Юристы кричат о нарушении принципов добросовестности, но Жаркова парирует: публично-правовые отношения не оцениваются по гражданским меркам.
Ситуация для новых объектов стала хуже. Раньше, до августа 2018 года, застройщик при вводе объекта в эксплуатацию просто сдавал описание границ охранной зоны в Росреестр. Всё, зона установлена. Теперь 342-ФЗ заменил охранную зону на ЗОУИТ (их теперь 28 видов: от санитарных до водоохранных). И вот тут начинается цирк.
Представьте: третье лицо получило разрешение на строительство *до* того, как застройщик линейного объекта ввел свой объект в эксплуатацию. Строит. Через два года после ввода линейного объекта выясняется, что его стройка попала в чужую ЗОУИТ. Что дальше? Снос или реконструкция за счет застройщика линейного объекта. Получается, застройщик платит за чужие ошибки, а третье лицо рискует потерять объект. Жаркова считает, что если бы законодатель хотел защитить всех, он бы просто отказывал в выдаче разрешений на строительство, если объект не соответствует ограничениям зоны. Но нет, выбрали путь через снос.
Теперь про публичный сервитут. 341-ФЗ ввел понятие «обладателя публичного сервитута». Казалось бы, прогресс. Но является ли это правоустанавливающим документом? Нет. В Земельном кодексе правообладателями числятся собственники, арендаторы и т.д., обладатели сервитута там не указаны. Информация о сервитуте теперь в реестре границ, а не в реестре прав. То есть, по сути, это обременение, а не право.
Самая большая путаница — кто принимает решение об установлении сервитута. Не собственник земли, а орган власти, зависящий от вида объекта. Пример: прокладываем объект регионального значения по земле Минобороны. Решение принимает не Минобороны, а какой-то орган исполнительной власти субъекта. Какой именно? Непонятно.
Еще одна головная боль — границы. Чтобы начать стройку, нужны инженерные изыскания. Они требуют сервитута на огромную территорию, выходящую далеко за пределы будущей охранной зоны. Все эти земли обременяются. Потом, когда изыскания сделаны, застройщик не будет платить за сервитут на всю эту площадь. Придется определять границы заново, по документации по планировке территории. Получается двойная работа и двойные затраты.
С дорогами ситуация вообще абсурдная. РЖД и Росавтодор имеют свои правоустанавливающие документы, но для стройплощадки теперь нужен публичный сервитут. Строительство дорог — процесс протяженный, стройплощадка двигается. Оформлять сервитут на каждый метр движения? Нереально.
Итог: нововведения не защищают ни субъектов права, ни застройщиков. Реакция негативная, и это закономерно. Как говорит Жаркова, применение публичного сервитута для размещения линейных объектов практически неприменимо. А куда обращаться с заявлением — вообще загадка.
Одним концом по застройщикам, другим — по третьим лицам. Звучит как заголовок из плохого триллера, но это реальность после обновления публичного сервитута и ЗОУИТ. Совет по кодификации уже констатировал: институт права и частной собственности на землю выхолащивается. Практически полностью.
Разбираем с Ольгой Жарковой, доцентом СПбГУ. Она видит, почему юристы и застройщики в шоке. Всё началось летом 2018 года, когда приняли 341-ФЗ и 342-ФЗ. Идея была простая — упростить размещение линейных объектов. Результат — куча вопросов и ноль защиты для тех, ради кого всё затевалось.
Начнем с ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территорий). До 342-ФЗ зона считалась установленной, когда границы вносили в реестр ЕГРН. Но кто это делал? Никто. Оформление границ — дорогое удовольствие, особенно для линий электропередач длиной в сотни километров. Поэтому закон ввел амнистию: до 2022 года наличие объекта само по себе презюмировало наличие зоны. Юристы кричат о нарушении принципов добросовестности, но Жаркова парирует: публично-правовые отношения не оцениваются по гражданским меркам.
Ситуация для новых объектов стала хуже. Раньше, до августа 2018 года, застройщик при вводе объекта в эксплуатацию просто сдавал описание границ охранной зоны в Росреестр. Всё, зона установлена. Теперь 342-ФЗ заменил охранную зону на ЗОУИТ (их теперь 28 видов: от санитарных до водоохранных). И вот тут начинается цирк.
Представьте: третье лицо получило разрешение на строительство *до* того, как застройщик линейного объекта ввел свой объект в эксплуатацию. Строит. Через два года после ввода линейного объекта выясняется, что его стройка попала в чужую ЗОУИТ. Что дальше? Снос или реконструкция за счет застройщика линейного объекта. Получается, застройщик платит за чужие ошибки, а третье лицо рискует потерять объект. Жаркова считает, что если бы законодатель хотел защитить всех, он бы просто отказывал в выдаче разрешений на строительство, если объект не соответствует ограничениям зоны. Но нет, выбрали путь через снос.
Теперь про публичный сервитут. 341-ФЗ ввел понятие «обладателя публичного сервитута». Казалось бы, прогресс. Но является ли это правоустанавливающим документом? Нет. В Земельном кодексе правообладателями числятся собственники, арендаторы и т.д., обладатели сервитута там не указаны. Информация о сервитуте теперь в реестре границ, а не в реестре прав. То есть, по сути, это обременение, а не право.
Самая большая путаница — кто принимает решение об установлении сервитута. Не собственник земли, а орган власти, зависящий от вида объекта. Пример: прокладываем объект регионального значения по земле Минобороны. Решение принимает не Минобороны, а какой-то орган исполнительной власти субъекта. Какой именно? Непонятно.
Еще одна головная боль — границы. Чтобы начать стройку, нужны инженерные изыскания. Они требуют сервитута на огромную территорию, выходящую далеко за пределы будущей охранной зоны. Все эти земли обременяются. Потом, когда изыскания сделаны, застройщик не будет платить за сервитут на всю эту площадь. Придется определять границы заново, по документации по планировке территории. Получается двойная работа и двойные затраты.
С дорогами ситуация вообще абсурдная. РЖД и Росавтодор имеют свои правоустанавливающие документы, но для стройплощадки теперь нужен публичный сервитут. Строительство дорог — процесс протяженный, стройплощадка двигается. Оформлять сервитут на каждый метр движения? Нереально.
Итог: нововведения не защищают ни субъектов права, ни застройщиков. Реакция негативная, и это закономерно. Как говорит Жаркова, применение публичного сервитута для размещения линейных объектов практически неприменимо. А куда обращаться с заявлением — вообще загадка.